Налог на имущество организаций: что облагается, а что нет

Коротко

Налог на имущество организаций касается недвижимости: с 2019 года движимые активы из объекта налогообложения исключены. Но наличие здания ещё не означает обязанность платить: учитывают вид объекта, налоговый режим и льготы.

• Станки, мебель и компьютеры, являющиеся самостоятельными движимыми вещами, этим налогом не облагаются. Земля проверяется отдельно — по правилам земельного налога.
• За недвижимость налог считают по среднегодовой либо кадастровой стоимости. Выбрать меньшую из двух баз нельзя.
• УСН и патент не гарантируют полного освобождения. Для ООО и ИП действуют разные условия; торгово-офисную недвижимость нужно сверять с региональным перечнем.

Что облагается налогом на имущество

Для российской компании на общем режиме отправная точка — статья 374 НК РФ. При среднегодовой базе речь идёт о недвижимости, учитываемой как основные средства; при кадастровой — о недвижимости в России, в частности принадлежащей организации на праве собственности. Условие «это основное средство на балансе» нельзя автоматически переносить на все объекты с кадастровой базой.

Имущество	Как проверять	Частая ошибка
Производственное здание	ОС, вид базы, режим, льготы	Считать от покупной цены
Офис или магазин	Региональный закон и перечень	Искать только номер помещения
Жильё, гараж, недострой	Отдельное кадастровое правило	Считать отсутствие в перечне освобождением
Самостоятельное движимое оборудование	Подтвердить статус вещи	Включать в базу все ОС подряд
Модульное помещение	Изучить конструкцию и документы	Ориентироваться на слово «временное»
Земельный участок	Проверить земельный налог	Включать в налог на имущество

Бизнес приобретает и готовые помещения из заводских модулей. Пример компании, которая проектирует и производит такие здания, — КРАУС; на странице описаны её специализация и производство. Налоговый статус определяют по самому объекту.

Две базы: среднегодовая и кадастровая стоимость

Среднегодовая стоимость — это среднее из бухгалтерских остаточных стоимостей недвижимости на установленные даты. За календарный год складывают значения на начало каждого месяца и на 31 декабря, затем делят сумму на 13 (статьи 375 и 376 НК РФ). В расчёт входит стоимость по бухгалтерскому учёту, а не остаток из регистра амортизации для налога на прибыль.

Ошибка — взять только остаток на конец года или усреднить начальное и конечное значения. Если объект появился в течение года, проверяют значения на всех расчётных датах.

Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывают на основе оценки, внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января соответствующего года, с учётом специальных правил статьи 378.2 НК РФ. Это отдельная база: бухгалтерская амортизация её не уменьшает. Изменения стоимости в течение года, например после исправления ошибки, проверяют отдельно.

Одна лишь кадастровая стоимость в выписке не переводит любое здание на такой расчёт. Для торгово-офисных объектов проверяют региональный закон и перечень на нужный год. По действующим в 2026 году правилам уполномоченный орган региона определяет перечень не позднее 1 марта текущего налогового периода. Смотреть нужно официальный документ и изменения к нему.

Искать следует номер помещения и номер здания. Если помещение находится во включённом в перечень административно-деловом или торговом центре, отсутствие отдельной строки с номером помещения ещё не освобождает от кадастрового налога. Когда кадастровая стоимость помещения не определена, но есть стоимость здания, статья 378.2 предусматривает расчёт доли пропорционально площади.

Для жилых помещений, гаражей, машино-мест и объектов незавершённого строительства предусмотрено другое основание — подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2. Их кадастровое налогообложение зависит от регионального закона и наличия применимой кадастровой стоимости, а не от обязательного включения в торгово-офисный перечень. Поэтому фраза «недострой не облагается» без этих условий неверна.

Ставку берут для региона, года и категории объекта. Соответствующий закон можно найти в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Федеральный предел ставки — не готовый тариф для любого здания.

Движимое и некапитальное имущество: что делать с модулем на балансе

Движимый объект может учитываться как основное средство и амортизироваться, оставаясь вне налога на имущество организаций. Это исключение из объекта налогообложения, а не льгота для определённого бизнеса. Поэтому вопрос о модульном офисе начинается с его конструкции, а не с поиска льготного кода.

По статье 130 ГК РФ недвижимость связана с землёй так, что перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Для некапитальных строений пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ предусматривает отсутствие прочной связи с землёй и возможность перемещения либо разборки с последующей сборкой без такого ущерба и изменения основных характеристик. Слово «модульный» обозначает технологию и не даёт автоматического налогового освобождения — это следует и из разъяснения Минстроя от 23.01.2025 № 3236-СМ/08.

Если на балансе стоит некапитальное модульное помещение и его движимый статус подтверждён, стоимость этого объекта не включают в налоговую базу. Разбор различий модульного и капитального здания и последствий выбора размещён на kraust-spb.ru. Для бухгалтерского решения всё равно нужны документы именно на приобретённую конструкцию.

Полезно собрать паспорт изделия, схему монтажа, описание креплений и порядка отключения сетей, фотографии узлов. Если помещение уже перевозили — сохранить акты и фотографии переноса. Это рекомендуемый набор доказательств: новый объект ещё мог никуда не переезжать.

Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не доказывает движимость. ФНС в письме от 30.07.2019 № БС-4-21/14997 предлагает при отсутствии записи изучать основания прочной связи с землёй, проектную и техническую документацию. Если фактическое устройство расходится с паспортом, стоит получить техническую оценку до исключения объекта из расчёта; одной надписи «временное здание» в договоре мало.

Льготы и спецрежимы: отдельно для компании и ИП

ООО на УСН освобождено от налога на имущество организаций, кроме налога по объектам с кадастровой базой (пункт 2 статьи 346.11 НК РФ). Поэтому бухгалтерия сначала определяет вид базы. Ответ «мы на упрощёнке» не заменяет проверки офиса, магазина или гаража.

ИП платит налог на имущество физических лиц, а не организаций. На УСН освобождение касается недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. На патенте — имущества, используемого в деятельности, на которую распространяется патент. Для обоих режимов остаётся исключение по торгово-офисным объектам из регионального перечня с учётом правил статьи 378.2 НК РФ.

Сравните две ситуации: ООО на УСН приобрело гараж, а предприниматель на УСН использует свой гараж для бизнеса. Для компании кадастровая база может означать обязанность платить, даже если объекта нет в торгово-офисном перечне. Для ИП одна только кадастровая оценка гаража не отменяет освобождения: проверяют деловое использование и применимость исключения для перечня. Переносить правило для ООО на предпринимателя нельзя.

Если инспекция располагает сведениями для освобождения ИП, она может применить его без заявления. Когда подтверждений нет, разумно направить заявление и документы: например, договор аренды или патент с адресом помещения. Личная квартира не становится освобождённой только потому, что её собственник зарегистрировался предпринимателем.

У ЕСХН своё условие: освобождение связано с использованием имущества при производстве, переработке и реализации сельхозпродукции, а также оказании соответствующих услуг сельхозтоваропроизводителями. Объединять все спецрежимы фразой «на имущество налогов нет» нельзя. Проверяется конкретное основание и назначение каждого объекта.

Кроме освобождения по режиму, есть федеральные льготы статьи 381 НК РФ и региональные льготы. Важны категория плательщика, использование имущества, срок и другие условия нормы; сам по себе небольшой размер компании не даёт общего освобождения. Для льготы сохраните текст основания и подтверждающие документы, затем проверьте порядок её применения к выбранной базе.

Как проверить имущество перед расчётом

В рабочей таблице по каждому объекту укажите собственника, назначение, статус, базу, основание освобождения и подтверждающие документы.

1. Определить плательщика. Отделить имущество организации от личной собственности предпринимателя и от арендуемых объектов.
2. Проверить статус. Сопоставить ЕГРН, технические документы и фактические свойства. Для движимой вещи записать, на чём основан вывод.
3. Найти правило базы. Проверить региональный закон, номера помещения и здания в перечне; отдельно рассмотреть жильё, гаражи и недострой.
4. Проверить освобождение. Установить режим, назначение объекта и условия федеральной или региональной льготы. Не подменять один аргумент другим.
5. Подготовить расчёт и отчётность. Взять стоимость на нужные даты, действующую ставку и проверить обязанности за соответствующий период.

Вопросы и ответы

Полностью самортизированное здание больше не облагается?

Нулевая бухгалтерская остаточная стоимость может обнулить среднегодовую базу, если она нулевая на всех расчётных датах. При кадастровой базе амортизация не освобождает от налога: проверяются кадастровая стоимость и основания освобождения.

Кто платит за арендованный офис?

Если офис сдаёт организация, налог за сам объект аренды или лизинга исчисляет она как арендодатель или лизингодатель (статья 378 НК РФ). При этом учитывают её налоговый режим и льготы.

Если декларация не нужна, налог тоже можно не платить?

Нет. Российские организации не включают кадастровые объекты в декларацию; если есть только такие объекты, декларацию не подают. Это не отменяет налог. По кадастровым объектам за 2026 год сохраняются самостоятельный расчёт и подача уведомлений об исчисленных суммах; переход к расчёту ФНС без таких уведомлений начинается с аванса за первый квартал 2027 года.

Решение по налогу должно опираться на последовательную проверку: что за объект, кому принадлежит, какая база установлена и есть ли основание не платить. Если по движимому модулю спорен статус, сначала уточняют конструкцию; если спорен кадастровый налог — региональное правило и данные объекта. Так ошибка обнаруживается до расчёта, а не после требования инспекции.

Источники

• Налоговый кодекс РФ, статьи 374–378.2, 380, 381, 386, 346.11, 346.43; разъяснения ФНС «Налог на имущество организаций» и «Патентная система налогообложения».
• Гражданский кодекс РФ, статья 130; Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 10.2.
• Письмо ФНС России от 30.07.2019 № БС-4-21/14997 об отнесении основных средств к движимому или недвижимому имуществу.
• Письмо Минстроя России от 23.01.2025 № 3236-СМ/08 о применении модульных зданий и сооружений.
• ФНС России, «Как ИП получить льготу по налогу на имущество за 2025 год»; «Предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы, вправе использовать льготу по налогу на имущество».
• ФНС России, разъяснение об исчислении налоговой базы в отношении недвижимости, переданной в аренду или лизинг (2022).
• ФНС России, «Что изменилось в законодательстве по налогу на имущество организаций» (2026).